최우선 변제금.주택임대차 보호법.소액임차인

전세사기 피해자가 일명 '건축왕' 때문에 아까운 목숨을 끊었다.
2017년 준공한 13층짜리 인천시 미추홀구의 한 아파트에 피해자는 2019년 입주했다.
계약 당시 7200만 원이었던 전세금은 2년 뒤 2021년 9000만 원으로 올려 재계약을 했다.
그러나 22년 3월 29일 피해자의 집이 임의 경매 개시 결정이 내려지게 되었다.
이른바 '건축왕'이라 불리는 건축업자가 설계한 전세 사기의 피해자가 되었다.
무려 690채가 차례로 경매에 넘겨졌다.

피해자는 소액임차인에 해당하지 않아 보증금을 한 푼도 돌려받을 수 없다고 한다.

주택임대차 보호법에서는 보증금 중 일부를 보호받을 수 있도록 되어 있다.

소액임차인은 보통 보증금이 적은 임차인을 말하는데 소액임차인에 해당되면 제일 먼저 보증금의 일부를 돌려받을 수 있게 된다.

소액임차인은 보증금을 최우선으로 변제받을 수 있는데 그 기준이 있다.


최우선 변제받을 수 있는 기준은 임대차 계약일이 아니라 근저당 설정일 이 기준이 된다.
은행에서 대출을 받게 되면 근저당권이 설정된다.

즉, 소액임차인 기준은 은행이 대출해 준 날짜를 기준으로 삼는 거죠
피해자의  아파트가 근저당이 설정된 당시 보증금은 8000만 원 이하 2700만 원만 보장받을 수 있는데
재계약 당시 9000만 원으로 올린 피해자는 구제대상에서 제외되었다.



2021년 5월 11 이후로는
최우선 변제금 ( 소액임차 인) 기준은 ,

서울특별시는
1억 5천만 원 이하 4300만 원까지,

수도권 정비계획법에 따른 과밀억제권역, 세종특별시. 용인시. 화성시. 김포시는 1억 3천만 원 이하 4300만 원까지

그 밖의 지역은
6000만 원 이하  2000만 원까지이다.

소액임차인 기준은 이렇듯 시기별로 달라서 채권자의 근저당 설정일을 잘 확인해야 한다.

근저당 날짜가 다르면 누구는 보증금 6000만 원이더라도 소액임차인이 안되고
또 누군가는 보증금 8000만인데도 소액임차인에 해당이 됩니다.

소액임차인은 확정일자가 없어도 법에서 정한 금액을 최우선으로 변제받을 수 있다.
하지만, 반드시 이때 배당 요구를 꼭 해야만 한다.
배당 요구는  법원에 서류 제출을  하면 배당 요구를 한 것으로 본다.
배당을 받을 권리는 변제받을 권리이며 이를 증명하여 보증금의 일부를 돌려받는 것이다.

법원에 제출할 서류

주민등록 등본: 내가 그 집에 살고 있다는 증거이자 동시에 전입날짜 확인
임대차 계약서 : 확정일자 여부 및 보증금

전제 사기 피해자가 목숨을 끊는 안타까운 소식이 더 이상 들리지 않길 바랍니다.